結論：住宅サブリース中心なら「そもそも消費税が出る売上か」を先に確認する

サブリース大家が簡易課税を選ぶべきかどうかは、いきなり「簡易課税と本則課税のどちらが得か」で考えてはいけません。

最初に確認すべきことは、次の1点です。

自分が受け取っているサブリース賃料は、消費税の課税売上なのか、非課税売上なのか。

ここを間違えると、簡易課税を選ぶ・選ばない以前に、消費税の判断そのものがズレます。

特に、アパートやマンションを不動産会社に一括で貸し、その不動産会社が入居者へ住宅として転貸している場合、オーナーが不動産会社から受け取る賃料も、住宅の貸付けとして非課税になるケースがあります。

つまり、住宅サブリース中心の大家の場合、結論は次のようになります。

状況	判断
住宅サブリース収入だけ	原則、消費税の課税売上にならないため、簡易課税を選ぶ以前の問題
住宅サブリース＋月極駐車場収入あり	駐車場部分が課税売上になる可能性あり
住宅サブリース＋店舗・事務所賃料あり	店舗・事務所部分は課税売上になる
課税売上が多く、課税事業者になる	簡易課税と本則課税の比較が必要
大規模修繕や設備投資が多い	本則課税の方が有利になる可能性あり
経費が少なく、課税売上だけ発生している	簡易課税の方が有利になる可能性あり

この記事では、サブリース大家が自分で経理をつけるときに迷いやすい「簡易課税と本則課税の違い」を、かなり具体的に解説します。

まずサブリース大家の売上を分ける

サブリース大家の売上は、全部同じように見えても、消費税では分けて考えます。

たとえば、次のような収入があります。

収入の種類	消費税の考え方
住宅として貸しているアパート・マンション家賃	非課税売上
不動産会社に一括貸しして、住宅として転貸されるサブリース賃料	非課税売上になり得る
店舗・事務所・倉庫の賃料	課税売上
月極駐車場代	課税売上になりやすい
住宅家賃とは別に取る専有部分の水道光熱費	内容により課税対象になる可能性あり
返還しない礼金・更新料	住宅なら非課税、事業用なら課税の可能性あり

ここで大事なのは、不動産会社から入金されているから課税売上になるわけではないという点です。

サブリースでは、オーナーの直接の相手は不動産会社です。

そのため、

「相手は法人だから課税？」
「不動産会社に貸しているから事業用？」
「入居者から直接もらっていないから住宅家賃ではない？」

と迷いやすいです。

しかし、住宅として転貸することが契約書などで明らかな場合には、オーナーから不動産会社への貸付けも住宅の貸付けとして扱われます。

つまり、住宅サブリースでは、契約書に次のような内容があるかが重要です。

• 住宅として使用すること
• 入居者へ居住用として転貸すること
• 店舗・事務所・民泊などではないこと
• 貸付期間が1か月以上であること

契約書を見ずに、会計ソフトで「課税売上10％」にしてしまうのは危険です。

簡易課税とは？

簡易課税とは、実際に支払った経費の消費税を細かく集計せず、売上に対する消費税から、業種ごとに決められた割合を仕入税額控除として計算する制度です。

簡単にいうと、次のような考え方です。

実際の経費ではなく、売上からざっくり消費税を計算する方法

不動産賃貸業は、原則として第6種事業に該当します。

第6種事業のみなし仕入率は40％です。

つまり、不動産賃貸業で簡易課税を使う場合、課税売上にかかる消費税のうち、40％を仕入れにかかった消費税とみなします。

結果として、ざっくりいうと、

課税売上にかかる消費税の60％を納税するイメージ

になります。

たとえば、店舗賃料や課税駐車場収入などの課税売上にかかる消費税が年間100万円ある場合、簡易課税では次のようになります。

項目	金額
課税売上にかかる消費税	100万円
みなし仕入率	40％
控除される消費税	40万円
納付する消費税	60万円

実際に経費をいくら払ったかに関係なく、このように計算します。

本則課税とは？

本則課税とは、実際の売上にかかる消費税から、実際の経費にかかる消費税を差し引いて納税額を計算する方法です。

イメージは次の通りです。

預かった消費税 − 支払った消費税 ＝ 納付する消費税

たとえば、課税売上にかかる消費税が100万円あり、課税仕入れにかかる消費税が70万円ある場合、本則課税では次のようになります。

項目	金額
課税売上にかかる消費税	100万円
課税仕入れにかかる消費税	70万円
納付する消費税	30万円

この場合は、簡易課税の納税額60万円より、本則課税の納税額30万円の方が有利です。

ただし、不動産賃貸業ではここに大きな注意点があります。

それが、住宅家賃が非課税売上であることです。

住宅サブリース大家が本則課税で注意すべき点

本則課税では、経費にかかった消費税を何でも全額控除できるわけではありません。

特に、住宅家賃のような非課税売上が多い大家は注意が必要です。

たとえば、住宅アパートの修繕費、管理費、清掃費、広告費などは、住宅家賃という非課税売上に対応する経費です。

この場合、支払先から消費税を請求されていたとしても、消費税の計算上、仕入税額控除できない、または控除が制限されることがあります。

ここが大家の消費税でかなり混乱しやすいところです。

「修繕業者から消費税10％を請求された」
「管理会社から消費税ありの請求書が来た」
「だから仕入税額控除できるはず」

と考えたくなります。

しかし、消費税では、その経費が何の売上に対応するかを見ます。

住宅家賃は非課税売上です。

そのため、住宅家賃を得るための修繕費や管理費にかかる消費税は、課税売上に対応する仕入れとは言いにくいです。

一方で、店舗や事務所、課税駐車場のための修繕費・管理費であれば、課税売上に対応する経費として仕入税額控除の対象になりやすいです。

簡易課税と本則課税の違い

サブリース大家向けに、簡易課税と本則課税の違いをまとめると次の通りです。

比較項目	簡易課税	本則課税
計算方法	売上にかかる消費税から、みなし仕入率で控除	売上にかかる消費税から、実際の仕入税額を控除
不動産業のみなし仕入率	40％	なし
経費の集計	比較的簡単	細かい区分が必要
住宅非課税売上との関係	課税売上だけをもとに計算	課税売上・非課税売上の対応関係を考える
大規模修繕がある年	不利になることがある	有利になることがある
還付	原則として受けにくい	還付になる可能性あり
事務負担	軽い	重い
向いている大家	経費が少ない、課税売上が少しある大家	課税物件の経費・設備投資が多い大家

サブリース大家が簡易課税を選ぶべきケース

サブリース大家が簡易課税を選んだ方がよい可能性があるのは、次のようなケースです。

1. 課税売上はあるが、実際の経費が少ない

たとえば、住宅サブリースとは別に、月極駐車場収入や事業用テナント収入がある場合です。

この課税売上に対して、実際の経費があまり発生していない場合、本則課税だと控除できる消費税が少なくなります。

一方、簡易課税であれば、不動産業として40％のみなし仕入率を使えます。

実際の経費が少なくても、課税売上にかかる消費税の40％を控除した形で計算できます。

そのため、経費が少ない大家は簡易課税が有利になる可能性があります。

2. 自分で経理をつけていて、消費税区分の管理が難しい

サブリース大家の経理では、次のような区分が必要になります。

• 住宅家賃は非課税売上
• 店舗賃料は課税売上
• 駐車場収入は課税売上になる可能性あり
• 住宅用修繕費は非課税売上対応
• 店舗用修繕費は課税売上対応
• 共通経費は按分が必要になる可能性あり

本則課税では、このような区分をかなり丁寧に行う必要があります。

一方、簡易課税は課税売上をもとに計算するため、本則課税よりは事務負担が軽くなります。

自分で経理をつけている大家にとって、これは大きなメリットです。

3. 毎年大きな設備投資や修繕がない

毎年の経費が管理料、軽微な修繕、税理士報酬、通信費、事務用品程度であれば、実際に控除できる消費税はそこまで大きくない可能性があります。

その場合、本則課税で細かく計算しても、簡易課税より有利にならないことがあります。

このような大家は、簡易課税を検討する価値があります。

サブリース大家が本則課税を選ぶべきケース

逆に、本則課税を選んだ方がよい可能性があるのは、次のようなケースです。

1. 店舗・事務所・課税駐車場などの課税売上が大きい

住宅家賃ではなく、店舗・事務所・倉庫・課税駐車場などの課税売上が大きい場合、本則課税の検討が必要です。

特に、その課税物件に対応する修繕費、管理費、仲介手数料、広告費、設備投資が多い場合は、実際の仕入税額控除が大きくなる可能性があります。

この場合、簡易課税の40％控除よりも、本則課税で実額控除した方が有利になることがあります。

2. 大規模修繕や設備投資を予定している

たとえば、課税売上に対応する店舗ビルや事務所物件で、次のような支出がある場合です。

• 外壁工事
• 屋上防水工事
• エレベーター改修
• 空調設備工事
• 電気設備工事
• 給排水設備工事
• テナント内装工事

こうした支出には、多額の消費税が含まれることがあります。

本則課税であれば、課税売上に対応するものについて、実際に支払った消費税を控除できる可能性があります。

一方、簡易課税では、どれだけ大きな修繕費を払っても、控除額は原則として売上に対するみなし仕入率で決まります。

つまり、大きな工事がある年は、簡易課税が不利になることがあります。

3. 還付を受ける可能性がある

本則課税では、支払った消費税が売上にかかる消費税を上回る場合、還付になる可能性があります。

しかし、簡易課税を選んでいると、実際の仕入税額で計算しないため、原則として本則課税のような還付は狙いにくくなります。

特に、課税物件を購入した年、大規模修繕をした年、設備投資をした年は、本則課税の方が有利になる可能性があります。

住宅サブリース中心の大家が特に注意すべきこと

住宅サブリース中心の大家は、次の点に注意してください。

注意点1：住宅家賃は課税売上高に入れない

消費税の課税事業者になるかどうかは、基本的に課税売上高で判定します。

住宅家賃は非課税売上です。

そのため、住宅サブリース収入が年間3,000万円あったとしても、それが住宅の貸付けとして非課税であれば、消費税の課税売上高には含めません。

ここを間違えて、

「家賃収入が1,000万円を超えたから消費税の課税事業者だ」

と判断しないようにしましょう。

見るべきなのは、家賃収入の総額ではなく、消費税の課税売上高です。

注意点2：駐車場収入は別で確認する

住宅家賃と一体で貸している駐車場なのか、家賃とは別に駐車場代を取っているのかで、消費税の扱いが変わることがあります。

たとえば、次のような場合は課税売上になる可能性があります。

• 月極駐車場として別契約している
• 家賃とは別に駐車場代を請求している
• 入居者以外にも貸している
• 更地を区画して駐車場として貸している

住宅サブリース大家でも、駐車場収入がある場合は、住宅家賃と分けて管理した方がよいです。

注意点3：店舗付き物件は住宅部分と店舗部分を分ける

1階が店舗、2階以上が住居という物件では、消費税の区分が混ざります。

この場合、住宅部分は非課税、店舗部分は課税というように、合理的に区分する必要があります。

会計ソフトでも、売上を次のように分けて入力した方が安全です。

勘定科目	消費税区分
住宅家賃収入	非課税売上
店舗家賃収入	課税売上10％
駐車場収入	課税売上10％または非課税判定
共益費	内容に応じて判定
礼金・更新料	住宅か事業用かで判定

具体例：住宅サブリース＋駐車場収入がある場合

たとえば、次のような大家を考えます。

内容	年間金額
住宅サブリース収入	1,200万円
月極駐車場収入	220万円（税込）
管理費・軽微な修繕費	55万円（税込）

住宅サブリース収入1,200万円が非課税売上であれば、消費税の課税売上として見るのは、主に駐車場収入220万円です。

この場合、消費税の判断では、

「家賃収入が1,420万円ある」

ではなく、

「課税売上は駐車場収入の220万円」

と考えます。

この課税売上が小さい場合、そもそも課税事業者になるかどうかから確認が必要です。

また、課税事業者であったとしても、実際の経費が少ない場合は、簡易課税の方が計算しやすく、有利になる可能性があります。

具体例：店舗サブリース収入がある場合

次に、店舗物件を不動産会社にサブリースしている大家を考えます。

内容	年間金額
店舗サブリース収入	1,100万円（税込）
修繕費	330万円（税込）
管理費	110万円（税込）

店舗や事務所として貸している場合、その賃料は課税売上になるのが基本です。

この場合、簡易課税では不動産業として40％のみなし仕入率を使うことになります。

一方、本則課税では、店舗物件に対応する修繕費や管理費に含まれる消費税を実額で控除することになります。

修繕費や管理費が大きい年は、本則課税の方が有利になる可能性があります。

逆に、修繕費がほとんどない年は、簡易課税の方が有利になる可能性があります。

判断基準：簡易課税を選ぶ前のチェックリスト

サブリース大家が簡易課税を選ぶ前に、最低限次の項目を確認してください。

• サブリース契約書に「住宅として転貸する」と書かれているか
• 住宅家賃と店舗・事務所賃料が混ざっていないか
• 駐車場収入を別で受け取っていないか
• 課税売上高がいくらあるか
• 自分は課税事業者なのか、免税事業者なのか
• インボイス登録をしているか
• 今後2年以内に大規模修繕を予定しているか
• 店舗・事務所・駐車場など課税売上に対応する経費が多いか
• 簡易課税を選ぶと、一定期間やめにくいことを理解しているか
• 消費税の還付を受ける可能性がないか

このチェックをせずに「簡易課税の方が楽そう」という理由だけで選ぶのは危険です。

会計ソフトでの入力イメージ

自分で経理をつける場合は、最低限、売上を次のように分けると整理しやすいです。

入金内容	勘定科目例	消費税区分
住宅サブリース賃料	賃貸料収入	非課税売上
店舗サブリース賃料	賃貸料収入	課税売上10％
事務所賃料	賃貸料収入	課税売上10％
月極駐車場収入	駐車場収入	課税売上10％
住宅に対応する礼金	礼金収入	非課税売上
事業用物件に対応する礼金	礼金収入	課税売上10％

経費も、できれば次のように分けます。

支出内容	消費税の見方
住宅部分の修繕費	非課税売上対応
店舗部分の修繕費	課税売上対応
共用部分の修繕費	共通対応になる可能性
管理会社への管理料	対応する物件で区分
税理士報酬	共通経費になる可能性
火災保険料	非課税仕入れ・対象外処理になることが多い

本則課税を選ぶ場合、この区分がかなり重要です。

簡易課税を選ぶ場合でも、課税売上と非課税売上の区分は必要です。

まとめ：サブリース大家は「簡易課税が得」と決めつけない

サブリース大家が簡易課税を選ぶべきかどうかは、物件の内容によって変わります。

最後に整理します。

状況	おすすめの考え方
住宅サブリース収入だけ	まず非課税売上か確認。簡易課税以前の問題
住宅＋少額の駐車場収入	課税売上高を分けて確認
課税売上があり、経費が少ない	簡易課税が有利な可能性あり
店舗・事務所収入が多い	本則課税と比較が必要
大規模修繕・設備投資がある	本則課税が有利な可能性あり
自分で経理していて事務負担を減らしたい	簡易課税のメリットあり
還付を受けたい可能性がある	簡易課税は慎重に判断

住宅サブリース大家にとって一番大事なのは、家賃収入の総額ではなく、課税売上がいくらあるかです。

住宅家賃は非課税売上です。

不動産会社に一括で貸していても、住宅として転貸することが契約書などで明らかであれば、住宅の貸付けとして非課税になる可能性があります。

そのうえで、店舗・事務所・駐車場などの課税売上がある場合に、初めて簡易課税と本則課税を比較します。

簡易課税は、経理が楽で、経費が少ない大家には有利になりやすい制度です。

しかし、大規模修繕や設備投資がある大家、課税物件の経費が大きい大家、還付を受けたい大家には、本則課税の方が有利になることがあります。

つまり、結論はこうです。

住宅サブリース中心の大家は、まず課税売上と非課税売上を分ける。課税売上がある大家だけ、簡易課税と本則課税を比較する。

この順番で考えれば、消費税の判断ミスをかなり減らせます。