はじめに

「サブリース契約をしているけど、これは管理委託なのか、賃貸なのかよくわからない」

「入居者から家賃をもらっていないのに、売上として処理していいの？」

「サブリース会社から毎月入金される金額は、どう仕訳すればいいの？」

不動産オーナーがサブリースを利用している場合、通常の賃貸経営よりも取引関係が少し複雑になります。

なぜなら、オーナーが直接入居者に部屋を貸しているわけではなく、いったんサブリース会社に物件を貸し、そのサブリース会社が入居者へ又貸ししているからです。

この記事では、サブリース取引の基本的な仕組み、通常の管理委託との違い、経理で見るべきポイント、消費税区分の考え方まで、不動産オーナー向けにわかりやすく解説します。

結論：サブリース取引とは「オーナーがサブリース会社に貸し、サブリース会社が入居者に又貸しする取引」

サブリース取引を一言でいうと、次のような取引です。

オーナーが物件をサブリース会社に貸す
↓
サブリース会社がその物件を入居者に貸す
↓
オーナーは入居者ではなく、サブリース会社から家賃を受け取る

つまり、登場人物は3人です。

登場人物	役割
オーナー	物件の所有者。サブリース会社に物件を貸す人
サブリース会社	オーナーから物件を借りて、入居者に又貸しする会社
入居者	実際に部屋に住む人

ここで大事なのは、オーナーにとっての直接の取引相手は「入居者」ではなく「サブリース会社」だという点です。

そのため、経理上もまずは「誰に貸しているのか」「誰からお金を受け取っているのか」を整理する必要があります。

サブリースは「管理委託」ではなく「賃貸借取引」

サブリースでよくある勘違いが、サブリースを単なる管理委託だと思ってしまうことです。

しかし、サブリースは通常の管理委託とは違います。

通常の管理委託の場合

通常の管理委託では、オーナーが入居者に部屋を貸します。

管理会社は、あくまで家賃回収、入居者対応、修繕手配などを代行するだけです。

この場合、家賃収入の相手先は入居者です。

管理会社には、管理手数料を支払います。

サブリースの場合

サブリースでは、オーナーがサブリース会社に部屋を貸します。

そして、サブリース会社が入居者に部屋を又貸しします。

この場合、オーナーの家賃収入の相手先は入居者ではなく、サブリース会社です。

サブリース会社は、入居者から受け取る家賃と、オーナーへ支払う借上賃料との差額で利益を出します。

サブリース取引の具体例

たとえば、次のようなケースで考えてみます。

項目	金額
入居者がサブリース会社に支払う家賃	月100,000円
サブリース会社がオーナーに支払う借上賃料	月85,000円
差額	月15,000円

この場合、オーナーの売上は100,000円ではありません。

オーナーが受け取るのは、サブリース会社からの85,000円です。

そのため、オーナー側の経理では、基本的に85,000円を賃貸収入として処理します。

一方、入居者からサブリース会社に支払われる100,000円は、サブリース会社側の売上です。

ここを間違えると、オーナーの売上を過大に計上してしまう可能性があります。

オーナーが帳簿を見るときのポイント

サブリース契約をしている不動産オーナーは、毎月の入金額だけを見て処理するのではなく、契約書と明細を確認することが重要です。

特に見るべきポイントは次の5つです。

確認項目	内容
契約相手	誰に物件を貸しているのか
用途	住宅用なのか、事務所・店舗用なのか
借上賃料	サブリース会社から毎月いくら受け取るのか
控除項目	修繕費、清掃費、保証料などが差し引かれていないか
契約変更	賃料改定、免責期間、解約条件があるか

特に重要なのは「用途」です。

住宅として貸しているのか、事務所や店舗として貸しているのかによって、消費税の扱いが変わるからです。

サブリース収入の消費税区分

サブリース取引で経理をするときに迷いやすいのが、消費税区分です。

結論からいうと、住宅として転貸されることが明らかなサブリースであれば、オーナーがサブリース会社から受け取る借上賃料は、基本的に「非課税売上」と考えます。

なぜなら、消費税では、住宅の貸付けは原則として非課税とされているからです。

さらに、サブリース会社が入居者へ住宅として転貸することが契約書などで明らかであれば、オーナーからサブリース会社への貸付けも住宅の貸付けとして扱われます。

居住用マンション・アパートの場合

居住用のマンションやアパートをサブリース会社に一括で貸し、その後、入居者が住宅として住む場合は、基本的に非課税売上です。

会計ソフトでは、次のような区分になります。

内容	消費税区分
居住用マンションのサブリース収入	非課税売上
居住用アパートのサブリース収入	非課税売上
社宅として転貸されることが明らかな貸付け	非課税売上

事務所・店舗の場合

一方で、事務所や店舗として使われる物件を貸している場合は、住宅の貸付けではありません。

そのため、事務所や店舗の賃料は、基本的に課税売上になります。

内容	消費税区分
事務所のサブリース収入	課税売上
店舗のサブリース収入	課税売上
倉庫・事業用施設の貸付け	課税売上

つまり、サブリースだから非課税になるのではありません。

「最終的に住宅として使われることが明らかかどうか」が重要です。

仕訳例：サブリース会社から家賃が入金された場合

たとえば、サブリース会社から居住用アパートの借上賃料85,000円が普通預金に入金された場合、仕訳は次のようになります。

借方：普通預金　85,000円
貸方：賃貸料収入　85,000円

消費税区分は、居住用であれば「非課税売上」です。

会計ソフトで入力するときは、摘要欄に次のように書いておくと後で確認しやすいです。

「〇月分　サブリース借上賃料　居住用」

このように書いておくと、税理士や税務署に確認されたときにも、何の入金なのか説明しやすくなります。

修繕費などが差し引かれて入金された場合

サブリース会社からの入金額が、契約上の借上賃料より少ない場合があります。

たとえば、次のようなケースです。

項目	金額
借上賃料	85,000円
修繕費控除	10,000円
実際の入金額	75,000円

この場合、75,000円だけを売上にするのではなく、内容を分けて処理した方がわかりやすいです。

仕訳例は次のとおりです。

借方：普通預金　75,000円
借方：修繕費　10,000円
貸方：賃貸料収入　85,000円

この処理をすると、売上は契約上の85,000円、修繕費は10,000円として帳簿に残ります。

入金額だけで処理すると、売上も経費も実態より小さくなってしまいます。

そのため、サブリース会社からの明細は必ず保存しておきましょう。

サブリース契約で特に注意すべきこと

サブリース契約は「家賃保証」という言葉で説明されることがあります。

しかし、オーナーは「ずっと同じ金額が保証される」と思い込まない方がよいです。

サブリース契約では、契約内容によって次のようなことが起こる可能性があります。

• 一定期間後に借上賃料が見直される
• 空室状況や周辺家賃の下落により賃料減額を求められる
• 免責期間中は賃料が支払われない
• 修繕費や原状回復費をオーナーが負担する
• 中途解約の条件がある
• 入居者との契約内容をオーナーが直接把握しにくい

そのため、サブリース契約は「管理を丸投げできる便利な仕組み」とだけ考えるのは危険です。

確かに、入居者募集や家賃回収の手間は減ります。

しかし、その代わりに、オーナーが直接受け取れる家賃は通常より低くなることが多く、契約内容によっては将来の収入が変わる可能性もあります。

サブリース取引を経理で整理するためのチェックリスト

自分で帳簿をつけている不動産オーナーは、次のチェックリストを使って整理してください。

1. 契約書を確認する

まず、サブリース会社との契約書を確認します。

確認するポイントは次のとおりです。

• 契約名がマスターリース契約、特定賃貸借契約、サブリース契約になっているか
• 物件の用途が住宅用と書かれているか
• サブリース会社が第三者へ転貸することが明記されているか
• 借上賃料の金額はいくらか
• 賃料改定条項があるか
• 免責期間があるか
• 修繕費の負担者は誰か

2. 入金明細を確認する

次に、毎月の入金明細を確認します。

見るべきポイントは次のとおりです。

• 契約上の借上賃料と入金額が一致しているか
• 修繕費や清掃費が差し引かれていないか
• 振込手数料が差し引かれていないか
• 複数物件の入金がまとめられていないか
• 消費税が記載されているか

3. 消費税区分を確認する

最後に、消費税区分を確認します。

基本的な考え方は次のとおりです。

取引内容	消費税区分
居住用として転貸されるサブリース収入	非課税売上
事務所・店舗として転貸されるサブリース収入	課税売上
駐車場代を別で受け取る場合	原則として課税売上
敷金・保証金の預かり	原則として売上ではない
礼金・更新料	内容により判断

特に、住居と駐車場、店舗、事務所が混ざっている物件では注意が必要です。

まとめて入金されている場合でも、消費税区分は取引内容ごとに分けて考える必要があります。

サブリース取引でよくある間違い

間違い1：入居者の家賃総額をオーナーの売上にしてしまう

オーナーの売上は、原則としてサブリース会社から受け取る借上賃料です。

入居者がサブリース会社に支払っている家賃総額は、オーナーの売上ではありません。

間違い2：サブリースを管理委託として処理してしまう

サブリースは、単なる管理委託ではなく、オーナーからサブリース会社への賃貸借取引です。

管理手数料を払っている取引なのか、借上賃料を受け取っている取引なのかを分けて考える必要があります。

間違い3：住宅用なのに課税売上で処理してしまう

居住用として転貸されることが明らかな場合、サブリース会社から受け取る借上賃料は非課税売上になるのが基本です。

誤って課税売上にすると、消費税の計算を間違える可能性があります。

間違い4：駐車場代もすべて非課税にしてしまう

居住用家賃は非課税でも、駐車場代を別で受け取っている場合は、原則として課税売上になることがあります。

住宅家賃と駐車場代が分かれている場合は、特に注意が必要です。

まとめ

サブリース取引とは、オーナーがサブリース会社に物件を貸し、サブリース会社が入居者へ又貸しする取引です。

通常の管理委託とは違い、オーナーの直接の取引相手は入居者ではなくサブリース会社です。

経理で大事なのは、次の3つです。

1. オーナーの売上は、サブリース会社から受け取る借上賃料で考える
2. 居住用として転貸されることが明らかなら、基本的に非課税売上
3. 修繕費や駐車場代などがある場合は、明細を見て取引ごとに分ける

サブリースは、空室対応や入居者管理の手間を減らせる便利な仕組みです。

しかし、経理上は「誰に貸しているのか」「何の対価としてお金を受け取っているのか」「住宅用なのか事業用なのか」を整理しないと、売上金額や消費税区分を間違えやすくなります。

毎月の入金額だけで判断せず、契約書、入金明細、物件の用途をセットで確認することが大切です。