大規模修繕をした年の消費税｜住宅サブリース物件では控除できないことがある？

不動産オーナーをしていると、外壁工事・屋上防水・給排水設備の交換など、大規模修繕でまとまった支払いが出ることがあります。

たとえば、工事代が 1,100万円 だった場合、内訳としては本体価格1,000万円、消費税100万円という形になります。

ここで悩むのが、

この100万円の消費税は、消費税申告で控除できるのか？

という点です。

結論からいうと、住宅サブリース物件の大規模修繕費は、消費税を控除できないことがあります。

理由は、住宅サブリースの家賃収入が 非課税売上 になりやすいからです。

結論：住宅サブリース物件の大規模修繕費は「控除できない」ことがある

まず結論です。

住宅としてサブリース会社に貸している物件について、大規模修繕をした場合、消費税の考え方は次のようになります。

内容 消費税区分
工事会社へ支払う大規模修繕費 課税仕入れ
住宅サブリース会社から受け取る家賃 非課税売上
その住宅収入のためだけに行う修繕費 非課税売上対応の課税仕入れ
原則課税・個別対応方式の場合 控除できないことがある

ここがややこしいところです。

大規模修繕費そのものは、工事会社からサービスを受けているので 課税仕入れ です。国税庁も、課税仕入れとなる取引の例として「修繕費」を挙げています。(国税庁)

しかし、消費税は「課税仕入れだから必ず控除できる」という単純な仕組みではありません。

その支払いが、課税売上のための支払いなのか、非課税売上のための支払いなのか を見ます。

住宅サブリース収入が非課税売上で、その住宅を維持するための大規模修繕であれば、原則課税の個別対応方式では、非課税売上にのみ対応する課税仕入れ になり、仕入税額控除できないことがあります。

そもそも住宅サブリース収入はなぜ非課税なのか？

消費税では、住宅の貸付けは原則として非課税です。

国税庁は、住宅の貸付けについて、契約で人の居住用であることが明らかなものなどを非課税取引としています。(国税庁)

さらに、サブリースの場合でも同じです。

オーナーがサブリース会社に貸していて、自分では入居していない場合でも、契約上、サブリース会社が住宅として転貸することが明らかであれば、住宅の貸付けとして非課税になります。(国税庁)

つまり、次のような流れです。

オーナー
 ↓ 住宅として貸す
サブリース会社
 ↓ 入居者へ住宅として転貸
入居者

この場合、オーナーがサブリース会社から受け取る賃料は、基本的に 住宅の貸付けによる非課税売上 になります。

大規模修繕費は「課税仕入れ」ではある

ここで間違えやすいのが、

住宅家賃が非課税なら、大規模修繕費も非課税なの？

という点です。

これは違います。

工事会社に支払う外壁工事、防水工事、給排水設備工事、共用部修繕などは、通常、工事会社から役務提供を受けているため、課税仕入れ になります。

つまり、会計上は次のように考えます。

取引 消費税の性質
住宅家賃を受け取る 非課税売上
工事会社に修繕費を払う 課税仕入れ
ただし、その仕入税額控除 売上との対応関係で判断

大事なのは、課税仕入れになること と 仕入税額控除できること は別問題だということです。

ここを分けて考えないと、会計ソフトで誤って「課税仕入10％」だけで処理して、控除してはいけない消費税まで控除してしまう可能性があります。

仕入税額控除は「売上との対応関係」で決まる

消費税の原則課税では、仕入税額控除の計算方法が重要です。

課税売上高が5億円以下、かつ課税売上割合が95％以上の場合は、原則として課税仕入れ等に係る消費税額を全額控除できます。(国税庁)

一方で、課税売上高が5億円超、または課税売上割合が95％未満の場合は、課税仕入れ等の全額を控除するのではなく、課税売上に対応する部分だけ を控除します。(国税庁)

その場合、個別対応方式では、課税仕入れを次の3つに分けます。

区分 内容 控除
課税売上にのみ対応 店舗・事務所賃貸など課税売上のための支払い 控除できる
非課税売上にのみ対応 住宅家賃など非課税売上のための支払い 控除できない
共通対応 課税売上と非課税売上の両方に関係する支払い 課税売上割合分だけ控除

国税庁の個別対応方式でも、課税仕入れ等を「課税売上げにのみ要するもの」「非課税売上げにのみ要するもの」「課税売上げと非課税売上げに共通して要するもの」に区分して計算するとされています。(国税庁)

住宅サブリース物件の大規模修繕費は、その住宅家賃を得るための支払いです。

そのため、原則課税・個別対応方式では、基本的に 非課税売上にのみ対応する課税仕入れ と考えます。

具体例：住宅サブリース物件だけを持っている場合

たとえば、次のようなケースです。

項目 内容
物件 住宅アパート
貸付先 サブリース会社
用途 入居者に住宅として転貸
年間収入 住宅サブリース収入のみ
大規模修繕費 1,100万円
消費税部分 100万円

この場合、サブリース収入は住宅の貸付けなので非課税売上です。

大規模修繕費は課税仕入れですが、その支払いは非課税売上である住宅家賃のための支払いです。

そのため、原則課税・個別対応方式で考えると、100万円の消費税は 控除できない 可能性が高いです。

会計ソフトでは、単に「課税仕入10％」とするだけではなく、可能であれば、

課税仕入10％・非課税売上対応

のように、非課税売上対応で処理するイメージです。

具体例：住宅と店舗が混ざっている物件の場合

次に、1階が店舗、2階以上が住宅という物件を考えます。

部分 売上区分
1階店舗 課税売上
2階以上の住宅 非課税売上

この物件で外壁工事をした場合、工事が建物全体に関係するなら、課税売上と非課税売上の両方に関係する支払いになります。

この場合は、単純に全額控除できる、全額控除できない、とは限りません。

考え方は次のどれかになります。

工事内容 対応関係
住宅部分だけの修繕 非課税売上対応
店舗部分だけの修繕 課税売上対応
建物全体の外壁・屋上防水など 共通対応

建物全体に関係する工事であれば、個別対応方式では 共通対応課税仕入れ として処理し、課税売上割合を使って控除額を計算することになります。

会計ソフトでの処理イメージ

住宅サブリース物件の大規模修繕費を会計ソフトに入力する場合、重要なのは次の3点です。

  1. 工事代そのものは課税仕入れ
  2. ただし住宅家賃に対応するなら非課税売上対応
  3. 控除できるかどうかは原則課税・簡易課税・課税売上割合で変わる

仕訳イメージは、税込経理なら次のようになります。

修繕費　11,000,000円 ／ 普通預金　11,000,000円

資本的支出として建物などに計上する場合は、所得税・法人税上の判断により、次のようになることもあります。

建物　11,000,000円 ／ 普通預金　11,000,000円

ただし、消費税の判定では、勘定科目が「修繕費」か「建物」かだけで判断するのではありません。

その支払いが、課税売上に対応するのか、非課税売上に対応するのか を見る必要があります。

簡易課税を選んでいる場合は考え方が違う

ここまでの話は、主に 原則課税 の話です。

簡易課税を選んでいる場合は、実際に支払った大規模修繕費の消費税を個別に積み上げて控除するのではありません。

簡易課税制度は、売上に係る消費税額を基礎に、事業区分ごとの「みなし仕入率」を使って仕入控除税額を計算する制度です。不動産業の第6種事業のみなし仕入率は40％です。(国税庁)

そのため、簡易課税の場合は、

大規模修繕費の消費税を直接いくら控除できるか

という考え方ではなく、

課税売上に対して、みなし仕入率で仕入控除税額を計算する

という考え方になります。

ただし、住宅家賃のような非課税売上は、そもそも課税売上ではありません。

そのため、住宅サブリース収入しかない場合、簡易課税を選んでいたとしても、その住宅家賃をもとに消費税の納税・控除を計算するわけではありません。

インボイスがあれば必ず控除できるわけではない

大規模修繕では、工事会社から適格請求書、いわゆるインボイスを受け取ることがあります。

もちろん、仕入税額控除を受けるには、原則として帳簿と請求書等の保存が必要です。国税庁も、課税仕入れ等に係る消費税額を控除するには、区分経理に対応した帳簿と請求書等の両方の保存が必要としています。(国税庁)

しかし、インボイスがあるからといって、必ず控除できるわけではありません。

必要なのは、次の両方です。

条件 内容
形式面 帳簿・インボイスなどを保存している
実質面 その支払いが課税売上に対応している

住宅サブリース物件の大規模修繕費は、形式面ではインボイスがあっても、実質面で非課税売上に対応する場合があります。

その場合、原則課税・個別対応方式では、仕入税額控除できないことがあります。

高額な工事は「居住用賃貸建物の取得等」の制限にも注意

大規模修繕がかなり高額で、単なる修繕ではなく、建物の価値を高めるような工事になる場合は、所得税・法人税では「修繕費」ではなく「資本的支出」になることがあります。

さらに消費税では、居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限にも注意が必要です。

国税庁は、国内で行う居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額について、仕入税額控除の対象としない制度を説明しています。

この制度では、居住用賃貸建物について、高額特定資産などに該当するものが対象になります。高額特定資産とは、1つの取引単位につき税抜1,000万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産などをいいます。

そのため、住宅賃貸用の建物について高額な工事をした場合は、

単なる修繕費なのか
資本的支出なのか
居住用賃貸建物の取得等に関係するのか

を確認した方が安全です。

不動産オーナーが確認すべきチェックリスト

大規模修繕をした年は、次の順番で確認すると整理しやすいです。

チェック項目 確認すること
1 その物件は住宅用か
2 サブリース契約で住宅として転貸することが明らかか
3 家賃収入は課税売上か非課税売上か
4 工事内容は住宅部分のみか、店舗部分も含むか
5 原則課税か簡易課税か
6 課税売上割合は95％以上か
7 工事会社からインボイスを受け取っているか
8 修繕費か資本的支出か
9 高額な居住用賃貸建物の取得等に関係しないか

このチェックをしないまま会計ソフトに入力すると、消費税区分を間違える可能性があります。

特に危ないのは、

工事代に消費税が入っているから、全部控除できるだろう

と考えてしまうことです。

住宅サブリース物件では、この考え方は危険です。

まとめ：住宅サブリース物件の大規模修繕は「課税仕入れ」でも控除できないことがある

最後にまとめます。

住宅サブリース物件で大規模修繕をした場合、工事代そのものは通常、課税仕入れです。

しかし、住宅サブリース収入は、住宅として転貸されることが明らかな場合、非課税売上になります。

その住宅収入を得るためだけの大規模修繕費であれば、原則課税・個別対応方式では、非課税売上に対応する課税仕入れ として、仕入税額控除できないことがあります。

つまり、判断の流れはこうです。

大規模修繕費に消費税がある
↓
だから課税仕入れではある
↓
でも住宅サブリース収入は非課税売上
↓
その住宅収入のための修繕なら非課税売上対応
↓
原則課税では控除できないことがある

不動産オーナーにとって、大規模修繕は金額が大きいです。

だからこそ、消費税区分を間違えると、申告への影響も大きくなります。

自由な生き方を目指して不動産収入を作るなら、物件を持つだけでなく、税金で手残りを減らさない管理 も大切です。

大規模修繕をした年は、工事内容・物件用途・サブリース契約・課税方式をセットで確認しておきましょう。🧾

参考根拠

この記事は、住宅サブリース物件オーナーが自分で帳簿をつけられるように、読者の悩みに合った記事・実体験とデータで信頼性を上げる方針に合わせて作成しています。
税務上の根拠は、国税庁の住宅の貸付け、仕入控除税額の計算方法、仕入税額控除の対象、帳簿・請求書等保存、簡易課税制度に関する情報をもとに整理しています。(国税庁)

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