収益物件を購入したとき、帳簿で意外と迷うのが、

「土地・建物・建物附属設備をどう分けるのか？」
「消費税はどこにかかるのか？」
「サブリース物件でも仕入税額控除できるのか？」

という点です。

結論からいうと、収益物件を購入したときは、購入金額を土地・建物・建物附属設備に分けて処理することが重要です。

特に不動産オーナーがサブリース会社に住宅用物件を貸している場合、建物部分に消費税が含まれていても、仕入税額控除できないケースがあります。

この記事では、自分で帳簿をつけている不動産オーナー向けに、収益物件購入時の消費税区分をわかりやすく整理します。

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結論：土地は消費税なし、建物・建物附属設備は原則として消費税あり

まず、ざっくり結論です。

区分	消費税	帳簿上の科目例	ポイント
土地	かからない	土地	消費税の仕入税額控除なし
建物	原則かかる	建物	住宅用サブリースでは控除制限に注意
建物附属設備	原則かかる	建物附属設備	建物と分けて減価償却することが多い
仲介手数料	かかる	支払手数料・取得価額加算など	不動産会社へのサービス料
登記費用・登録免許税	内容により異なる	租税公課・取得価額など	税金部分は消費税なし

消費税の基本は、「国内で、事業者が事業として、対価を得て行う資産の譲渡等」に課税されるという考え方です。国税庁も、消費税の課税対象は国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等などに限られると説明しています。(国税庁)

不動産購入では、同じ売買契約書の中に、消費税がかからない土地と、消費税がかかる建物・設備が混ざります。

ここを分けないと、会計ソフトの消費税区分を間違えます。

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収益物件購入で一番大事なのは「一括で処理しないこと」

収益物件を買ったときにやってはいけないのは、購入総額をそのまま、

「建物」
「土地」
「不動産取得費」

のように一括で入れてしまうことです。

たとえば、5,500万円でアパートを購入した場合でも、その中身は次のように分かれます。

内容	金額例
土地	3,000万円
建物	2,000万円
建物附属設備	500万円
合計	5,500万円

このように分ける理由は、主に3つあります。

1. 土地には消費税がかからない
2. 建物・建物附属設備には原則として消費税がかかる
3. 土地は減価償却できないが、建物・建物附属設備は減価償却する

つまり、消費税だけでなく、所得税・法人税の減価償却にも影響します。

帳簿を自分でつけるなら、購入時点で分けておかないと、あとでかなり面倒になります。

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土地の消費税区分：消費税はかからない

土地の購入には、消費税はかかりません。

国税庁は、土地の譲渡や貸付けは消費税の課税対象にならない、つまり非課税取引になると説明しています。(国税庁)

そのため、収益物件を買ったときの土地部分は、消費税を含めずに処理します。

土地の帳簿処理イメージ

たとえば、土地部分が3,000万円の場合は、

土地　30,000,000円

として処理します。

ここに仮払消費税は出てきません。

土地で間違いやすいポイント

土地については、次のような間違いが多いです。

間違い	正しい考え方
土地にも10％の消費税を入れる	土地には消費税はかからない
土地も減価償却する	土地は減価償却しない
土地と建物をまとめて建物で処理する	土地と建物は分ける
土地部分の消費税を仕入税額控除する	土地部分に消費税はない

土地は、基本的に「消費税なし」「減価償却なし」と覚えるとわかりやすいです。

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建物の消費税区分：原則として消費税がかかる

建物の購入には、原則として消費税がかかります。

建物の売買は「資産の譲渡」にあたります。国税庁は、資産の譲渡とは、売買などにより資産を他人に移転させることと説明しています。(国税庁)

そのため、売主が課税事業者として建物を売却する場合、建物部分には消費税がかかります。

ただし、ここで注意です。

建物部分に消費税がかかることと、買主側で仕入税額控除できることは、別問題です。

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住宅サブリース物件では、建物の仕入税額控除に注意

不動産オーナーがサブリース会社に住宅用物件を貸している場合、家賃収入は非課税になることがあります。

国税庁は、住宅の貸付けは、貸付期間が1か月未満の場合などを除き非課税と説明しています。(国税庁)

さらに、サブリースのように借主が自分で住まない場合でも、契約書などで住宅として転貸することが明らかな場合には、住宅の貸付けとして非課税になります。(国税庁)

つまり、次のような流れです。

オーナー
  ↓ 住宅用として貸す
サブリース会社
  ↓ 入居者へ転貸
入居者

この場合、オーナーがサブリース会社から受け取る家賃も、住宅の貸付けとして非課税になる可能性があります。

ここで問題になるのが、建物購入時の消費税です。

住宅用賃貸建物については、一定の場合、取得時の消費税について仕入税額控除が制限されます。国税庁資料でも、居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額は仕入税額控除の対象としない制度が説明されています。(国税庁)

つまりどういうことか？

建物を買ったときに消費税を払っていても、

「住宅家賃という非課税売上を得るための建物」

であれば、消費税の控除ができない、または制限されることがあります。

自分で帳簿をつける不動産オーナーは、ここをかなり注意した方がいいです。

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建物附属設備の消費税区分：原則として消費税がかかる

建物附属設備とは、建物に取り付けられた設備のことです。

たとえば、次のようなものです。

建物附属設備の例
電気設備
給排水設備
ガス設備
空調設備
エレベーター
自動ドア
消防設備
インターホン設備

建物附属設備も、建物と同じく、原則として消費税がかかります。

ただし、住宅サブリース物件の場合は、建物本体だけでなく、建物附属設備も含めて居住用賃貸建物の仕入税額控除制限を受ける可能性があります。国税庁の基本通達でも、居住用賃貸建物について「附属設備を含む」という考え方が示されています。(国税庁)

また、減価償却の面では、建物附属設備は建物本体と分けて耐用年数を適用するのが原則です。国税庁の耐用年数関係の取扱いでも、建物附属設備は原則として建物本体と区分して耐用年数を適用するとされています。(国税庁)

建物と建物附属設備を分ける理由

建物と建物附属設備を分ける理由は、主に減価償却です。

たとえば、建物本体は長い年数で減価償却しますが、建物附属設備は建物本体より短い年数で減価償却することが多いです。

そのため、売買契約書や固定資産台帳で建物附属設備が分かれている場合は、帳簿上も分けておいた方が管理しやすいです。

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売買契約書で見るべきポイント

収益物件を購入したら、まず売買契約書を見ます。

チェックするポイントは次のとおりです。

チェック項目	見る理由
土地と建物の金額が分かれているか	消費税区分を分けるため
消費税額が記載されているか	建物・設備部分を逆算できることがある
建物附属設備の内訳があるか	減価償却を分けるため
売主がインボイス登録事業者か	仕入税額控除に影響するため
物件の用途が住宅用か事業用か	家賃収入の消費税区分に影響するため
サブリース契約書に住宅転貸の記載があるか	住宅貸付けとして非課税になるかの判断材料になるため

インボイス制度では、買手が仕入税額控除を受けるには、原則として売手からインボイスを交付してもらい、保存する必要があります。(国税庁)

そのため、建物に消費税がかかっていても、インボイスがない場合は、仕入税額控除に制限が出る可能性があります。

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売買契約書に土地・建物の内訳がない場合

売買契約書に、

売買代金　5,500万円

としか書かれていない場合があります。

この場合、土地・建物・建物附属設備を合理的に分ける必要があります。

よく使われる考え方は次のとおりです。

方法	内容
契約書の内訳を使う	一番わかりやすい
消費税額から逆算する	消費税額が書かれている場合
固定資産税評価額で按分する	土地・建物の評価額比率で分ける
不動産鑑定評価を使う	高額物件や税務リスクが高い場合
売主に内訳明細を出してもらう	実務上かなり有効

自分に有利だからといって、建物金額を無理に大きくするのは危険です。

建物を大きくすれば減価償却費は増えますが、税務調査で合理性を確認される可能性があります。

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消費税額から建物金額を逆算する方法

売買契約書に消費税額が書かれている場合は、建物・建物附属設備部分を逆算できることがあります。

たとえば、売買代金が5,500万円で、消費税額が200万円と書かれていたとします。

消費税率10％の場合、

消費税額200万円 ÷ 10％ ＝ 税抜の課税部分2,000万円

つまり、建物・建物附属設備の税抜価格は2,000万円です。

税込では、

2,000万円 + 消費税200万円 ＝ 2,200万円

売買代金総額が5,500万円なら、土地部分は、

5,500万円 − 2,200万円 ＝ 3,300万円

となります。

この場合の区分は次のとおりです。

区分	金額
土地	3,300万円
建物・建物附属設備	2,000万円
消費税	200万円
合計	5,500万円

ただし、建物と建物附属設備をさらに分けるには、固定資産台帳や売主資料などが必要になります。

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仕訳例：土地・建物・建物附属設備に分ける場合

たとえば、次のような収益物件を購入したとします。

区分	税抜金額	消費税	税込金額
土地	30,000,000円	なし	30,000,000円
建物	15,000,000円	1,500,000円	16,500,000円
建物附属設備	5,000,000円	500,000円	5,500,000円
合計	50,000,000円	2,000,000円	52,000,000円

この場合、仕入税額控除できる前提なら、仕訳イメージは次のようになります。

土地　　　　　　　30,000,000　/　普通預金　52,000,000
建物　　　　　　　15,000,000
建物附属設備　　　 5,000,000
仮払消費税等　　　 2,000,000

ただし、住宅サブリース用の居住用賃貸建物で仕入税額控除が制限される場合は、このように単純に仮払消費税として控除できないことがあります。

その場合は、会計ソフト上で「控除対象外」になる処理や、取得価額への反映が必要になることがあります。

ここは金額が大きくなりやすいので、税理士か税務署に確認した方が安全です。

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固定資産税・都市計画税の精算金にも注意

収益物件を買うと、売主との間で固定資産税・都市計画税の精算をすることがあります。

たとえば、売主が1年分の固定資産税を払っていて、引渡日以後の分を買主が売主に支払うケースです。

この固定資産税等の精算金は、購入した賃貸用アパートの取得価額に算入されるため、その年の必要経費に全額入れることはできないと国税庁は説明しています。(国税庁)

つまり、

固定資産税精算金 ＝ その年の経費

と単純に処理しない方がいいです。

土地・建物の取得価額に含める処理が必要になることがあります。

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サブリース物件で特に確認すべきこと

サブリース物件を買った場合は、通常の不動産購入よりも確認点が増えます。

特に見るべきなのは、次の3つです。

確認するもの	確認内容
売買契約書	土地・建物・設備・消費税の内訳
サブリース契約書	住宅用として転貸する契約か
インボイス	売主が適格請求書発行事業者か

サブリース会社に貸しているからといって、必ず課税売上になるわけではありません。

住宅として転貸することが契約上明らかなら、住宅の貸付けとして非課税になる可能性があります。(国税庁)

そして、家賃収入が非課税になる場合、建物購入時の消費税をどこまで控除できるかに影響します。

ここがサブリース物件の難しいところです。

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会計ソフトでの入力イメージ

会計ソフトに入力するときは、次のように分けて考えると整理しやすいです。

内容	勘定科目	消費税区分の考え方
土地	土地	消費税なし
建物	建物	原則課税。ただし控除制限に注意
建物附属設備	建物附属設備	原則課税。ただし控除制限に注意
仲介手数料	支払手数料・取得価額など	課税
登録免許税	租税公課など	消費税なし
司法書士報酬	支払手数料など	課税
固定資産税精算金	取得価額に含める処理を検討	消費税なし

会計ソフトの名称はソフトごとに違いますが、考え方は同じです。

大事なのは、土地に消費税を入れないこと、そして住宅サブリース用建物の消費税を安易に控除しないことです。

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よくある間違い

収益物件購入時によくある間違いをまとめます。

よくある間違い	正しい考え方
売買代金全額を建物で処理する	土地・建物・設備に分ける
土地にも消費税を入れる	土地は消費税なし
建物の消費税を必ず控除できると思う	住宅用賃貸建物では控除制限に注意
サブリース会社への賃貸だから課税売上だと思う	住宅転貸が明らかなら非課税の可能性
建物附属設備を建物にまとめる	分けられる場合は分ける
固定資産税精算金を全額経費にする	取得価額に含める処理を検討
インボイスを確認しない	仕入税額控除に影響する

不動産は1回の金額が大きいので、少しの区分ミスでも税額への影響が大きくなります。

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まとめ：収益物件購入時は「土地・建物・設備」を必ず分ける

収益物件を購入したときは、まず次のように考えましょう。

区分	消費税の考え方
土地	消費税なし
建物	原則として消費税あり
建物附属設備	原則として消費税あり
住宅サブリース用建物	仕入税額控除制限に注意

特に、不動産オーナーがサブリース会社に住宅用物件を貸している場合は、

「建物に消費税があるか」
だけでなく、
「その消費税を控除できるか」

まで確認する必要があります。

帳簿を自分でつけるなら、収益物件を買った時点で、

1. 売買契約書を見る
2. 土地・建物・建物附属設備を分ける
3. 消費税額を確認する
4. サブリース契約の用途を確認する
5. インボイスを確認する

この流れで整理しましょう。

自由な生き方を目指して収益物件を持つなら、帳簿もできるだけシンプルに、でも税区分は正確にしておくことが大切です。

購入時の処理をきちんとしておけば、毎年の確定申告や決算がかなり楽になります。📘

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